المراجعة نصف السنوية لـ OPCI 2024: تحليل وتوقعات للسوق العقاري في المغرب

شهد قطاع منظمات الاستثمار الجماعي العقاري في المغرب تطورات ملحوظة في النصف الأول من عام 2024. وقدمت الهيئة المغربية لسوق الرساميل تقريرا يفصل المؤشرات الرئيسية التي تميز هذا السوق، ويقدم نظرة متعمقة على حالة الأصول، وتطور الاستثمارات، والديناميات القطاعية. يعتمد هذا التقرير على البيانات المرسلة من قبل شركات إدارة OPCI، وبالتالي يقدم لمحة عامة عن نشاط وأداء هذه المنظمات فيما يتعلق بالاستثمارات العقارية.

أولاً: الأرقام الرئيسية للنصف الأول من عام 2024

تحليل الشخصيات الرئيسية يجعل من الممكن تحديد الإطار العام لسوق OPCI. اعتبارًا من نهاية يونيو 2024، تم الإبلاغ عن البيانات التالية:

• عدد OPCIs المدارة : 50
• إجمالي صافي أصول OPCIs : 85.84 مليار درهم
• إجمالي قيمة الأصول العقارية التي تحتفظ بها OPCIs : 95.28 مليار درهم
• عدد الأصول العقارية المملوكة : 1,213
• عدد المثمنين العقاريين : 12
• إجمالي ديون OPCIs : 13.74 مليار درهم
• متوسط ​​معدل الإشغال الفعلي : 96.8%
• متوسط ​​معدل الإشغال المالي : 96.8%

توضح هذه الأرقام استقرار وقوة سوق العقارات الذي تديره OPCIs، مع معدل إشغال لا يزال مرتفعا، وهو ما يعد بشكل عام علامة على الإدارة الفعالة وسوقا جذابة للمستثمرين.

ثانيا. مؤشرات نشاط OPCI

1. نظرة عامة على سوق OPCI

وفي النصف الأول من عام 2024، واصلت شركات OPCI نشاطها بزخم إيجابي. يظل عدد OPCIs ذات الإستراتيجية المتنوعة هو السائد، وهو ما يمثل حوالي 66.5% من OPCIs المدارة. وتشكل شركات الاستثمار الأجنبي المباشر ذات استراتيجيات الاستثمار المتخصصة، من جانبها، 33.5% من الكيانات التي تدير محافظ الأصول العقارية المستهدفة.

2. تطور صافي أصول OPCIs

شهد صافي أصول OPCIs نموًا مستمرًا خلال نصف العام. وارتفعت من 75.5 مليار درهم إلى 85.84 مليار درهم، بنسبة زيادة تجاوزت 13%. ويأتي هذا التطور نتيجة للإدارة الحكيمة والتقييم المستقر للعقارات، على الرغم من تأثره بالظروف الاقتصادية العامة.

3. توزيع صافي الأصول حسب استراتيجية الاستثمار

يُظهر توزيع صافي أصول OPCIs حسب استراتيجية الاستثمار رجحانًا لـ OPCIs ذات الإستراتيجية المتنوعة. وتركز OPCIs المتنوعة حوالي 66.5% من الأصول، في حين تمثل تلك التي لديها استراتيجية متخصصة 33.5% فقط. تسمح الاستراتيجيات المتنوعة لـ OPCIs بتقليل المخاطر من خلال تعريض نفسها لعدة أنواع من الأصول العقارية، في حين أن الاستراتيجيات المتخصصة أكثر استهدافًا وأكثر حساسية للتقلبات في سوق العقارات المحددة.

4. توزيع الأصول العقارية حسب النوع

تتنوع الأصول العقارية التي تحتفظ بها OPCIs، حيث تتركز غالبية الاستثمارات في فئات مثل المكاتب (39.2٪) ومؤسسات الرعاية الصحية (19٪). يُظهر هذا التنوع الجغرافي والقطاعي جاذبية OPCIs للقطاعات العقارية التقليدية والمتنامية، مثل مؤسسات ومكاتب الرعاية الصحية.

وتمثل الأصول المخصصة للاستخدام السكني حصة كبيرة (10%) ولكنها تظل أقل من الفئات الأخرى، مثل المكاتب والمباني التجارية.

5. متوسط ​​معدل الإشغال الفعلي حسب نوع الأصول العقارية

وتكشف معدلات الإشغال الفعلي، المحسوبة على أساس المساحات المشغولة، عن كفاءة عالية في إدارة محافظ الأصول العقارية. ومن بين الأنواع المختلفة للأصول، تعرض المؤسسات الصحية والمباني الإدارية والمباني التجارية معدلات إشغال تقترب من 100%، مع متوسط ​​معدلات إشغال فعلي يبلغ 96.8% لجميع مراكز OPCI المُدارة.

ومع ذلك، فإن المستودعات اللوجستية والوحدات الصناعية لديها معدلات إشغال أقل بنسبة 51% و49% على التوالي. وتشهد هذه القطاعات ديناميكيات مختلفة، ويرجع ذلك أحيانًا إلى خصوصية الأصول أو تقلب الطلب.

6. متوسط ​​معدل الإشغال المالي حسب نوع الأصول العقارية

ويظهر متوسط ​​معدلات الإشغال المالي، الذي يأخذ في الاعتبار الإيجارات الناتجة عن الأصول المشغولة، نتائج مماثلة لتلك الخاصة بمعدل الإشغال الفعلي. ولا يزال هذا المعدل مرتفعًا في قطاعات مثل المكاتب ومرافق الرعاية الصحية، بمتوسط ​​إجمالي يبلغ 96.8%. في المقابل، تشهد كيانات مثل المستودعات اللوجستية أو الوحدات الصناعية عائداً مالياً منخفضاً بنسب 47% و44%، وهو ما يعكس صعوبة الإدارة في القطاعات الأقل ربحية على المدى القصير.

7. التوزيع الجغرافي للأصول العقارية

ويظهر التوزيع الجغرافي للأصول العقارية التي تمتلكها شركات المقاولات العامة للإنشاء والتعمير تركزا كبيرا للاستثمارات في المناطق الحضرية الكبيرة مثل الرباط سلا القنيطرة، التي تمتلك حوالي 34% من الأصول العقارية للمقاولات العمومية. وتمثل المناطق الأخرى، رغم وجودها، حصصا أكثر تواضعا، مما يشير إلى مركزية الاستثمار في المناطق الاقتصادية الرئيسية في البلاد.

8. وزن الأصول العقارية والأصول المالية

الاتجاه المثير للاهتمام هو التوازن بين الأصول العقارية والمالية التي تحتفظ بها OPCIs. وتهيمن الأصول العقارية إلى حد كبير بقيمة 95.28 مليار درهم، بينما تظل الأصول المالية محدودة نسبياً عند 85.84 مليار درهم. ويبين هذا الهيكل أنه على الرغم من أن شركات الاستثمار الخارجي العام هي في الأساس مستثمرون عقاريون، فإن التنويع نحو الأصول المالية يتطور ببطء ولكن بثبات.

9. توزيع صافي الأصول حسب فئة المستثمرين

يسلط تفصيل OPCIs حسب فئة المستثمرين الضوء على المشاركة الكبيرة للمستثمرين المؤسسيين، مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين وصناديق التقاعد. تمثل هذه الفئات جزءًا كبيرًا من صافي أصول OPCIs، في حين يظل المستثمرون الأفراد والفئات الأخرى من المستثمرين في الخلف.

يواصل سوق OPCI لعب دور مركزي في الاقتصاد المغربي، مما يتيح جمع الأموال لتمويل الاستثمارات العقارية المربحة. وتظهر البيانات نصف السنوية للنصف الأول من عام 2024 الاستقرار، مع ارتفاع معدل الإشغال والتركز الجغرافي في المناطق الاقتصادية الرئيسية. ومع ذلك، تتطلب قطاعات معينة مثل المستودعات اللوجستية والوحدات الصناعية مزيدًا من الاهتمام لتحسين ربحيتها.

تواصل شركات إدارة OPCI إظهار قدرتها على تنويع محافظها الاستثمارية مع التركيز على الأصول عالية الجودة، وهو مؤشر إيجابي للآفاق المستقبلية للسوق العقاري المغربي.